WHAT IS AN UNINSURABLE MORTGAGE?

blog Wu Liu 劉武 19 Mar

With the mortgage rule changes in recent years, lenders have had to make some adjustments to their rate offerings. There are different tiers and rate pricing based on the following 3 categories: 1) Insured – a mortgage that is insured with mortgage default insurance through one of Canada’s mortgage insurers, CMHC, Genworth or Canada Guaranty. […]

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TRANSFERS AND SWITCHES

blog Wu Liu 劉武 19 Mar

Transfer/Switches are when you opt to transfer your mortgage to a new lender in order to take advantage of a lower rate. A transfer/switch does not include additional money to the existing mortgage balance owing, your mortgage amount will remain the same, however lenders will allow you to increase the mortgage up to $3,000 to […]

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又到一年报税季 报税与贷款有啥关系?

blog Wu Liu 劉武 3 Mar

在加拿大,报税与贷款息息相关。一方面,报税的收入直接影响了个人可以贷款的额度,另一方面,贷款的利息又影响了每年报税的抵税部分。大部分人都知道,报税越高,对贷款越有利;用于创造收入的贷款利息部分,可以帮助抵税。 如何利用贷款来抵税,这是税务专家的问题。而对于贷款专家而言,一个有良好报税记录的客人,更有可能申请到好的贷款方案。那么,到了报税季,有贷款计划的人士应该如何考虑自己的报税问题呢? 在加拿大,要成功获得银行贷款,第一要素就是收入。而银行如何衡量一个人的收入,则主要是看税单Notice Of Assessment, T1 General, T4A 或 T4这些文件上面的数据。这也是为什么许多客户现金收入很多,投资很多,但是却难以获得贷款的原因。 在我们接触的客户当中,经常踩到报税雷区导致贷款无法达到自己预期的几个重要因素如下: 01 投资收入较高,工作收入较少 在报税的时候,如果客户的收入大部分为资本利得Capital Gain,难以证明这个收入的可持续性,那这部分资本利得的收入也有可能不会被银行所认可,无论是在个人报税还是在企业报税上都是一样。曾经有一个案例,客户通过自己的企业的报税,来辅助证明自己的收入,但是由于Financial statement(公司财务报表)上面显示short-term investment(短期投资) 的收入部分有将近20万,导致了银行认为收入不可持续,因此拒掉了这个单子。可见,短期不可持续的收入属于贷款审核中收入的灰色地带。而实打实的可持续的工作收入,才比较容易被银行所认可。 02 收入忽高忽低 贷款的时候,银行往往需要看过去两年的收入水平,也就是说申请人需要提交两年的税单来证明自己的收入状况。倘若有一年的收入相对过低,而且没有合理的解释,也会拉低整体的收入水平。尤其是自雇的人士,收入相对来说不太稳定,银行更需要看两年的收入文件,包括两年的Notice of assessment, T4A, commission slip等文件来反复证明确认收入状况。因此,有贷款需要的人士,也要结合自己以往报税的情况来推敲自己今年应该如何报税。而对于转行的人士,如果只是跳槽还好,但是如果直接换了行业,比如说从餐馆打工换到了金融分析师,或者是从非自雇转成了自雇,那么收入的可信度就会降低,贷款的难度就会增加许多。 03 租金收入的核算问题 关于租金收入的问题,可以说每个银行不同的政策,对租金这块的核算是各有不同的。如果客户想要通过租金收入来支撑自己的收入状况,最好先和贷款经纪问清楚,自己有可能走哪个银行,会运用到什么样的政策,需要在报税上如何体现自己的租金收入。一味的报高收入是没有意义的,因为银行也有详细的政策和方法去核实收入的可持续性和真实性。针对租金的收入这一项,有些银行甚至会在估价的时候加入market rent(市场租金估值)这一栏目,因此无论客人报税报租金收入有多少,银行也会用估价师所提供的market rent来作为参考的基准。 更多贷款资讯,请拨打 778-686-2058 贷款专家 劉武

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房贷局贷款新方向:自雇人士获得更多贷款渠道

blog Wu Liu 劉武 3 Mar

在温哥华的贷款市场上,自雇人士并不是“贷款红人”。所谓“贷款红人”,就是相较起一般人士,更容易拿到贷款的人群。过去几年间,例如新移民,非居民,都是所谓的“贷款红人”。但是随着近期银行的政策调整,过去的“贷款红人”越来越难拿到贷款,而加拿大房贷局(CMHC)则在去年10月1日推出新政,放宽自雇者的贷款条件。 目前最新的新政策下,自雇人士首付20%以下,并接受CMHC房贷违约保险利率,或者首付20%以上,并接受银行违约保险利率的,都可以按揭贷款买房。据悉,这一规定是为了响应联邦政府10年400亿可负担住房计划。 在以前,自雇不到24个月,要拿到贷款相当困难。在目前的政策下,银行可以了解客户是否已经有了成熟的生意,是否有足够存款或者其他收入,拥有什么样的机构和资历等等。这些都能够为客户争取更多的贷款,更低的利率。 此外,申请贷款的时候,除了原本的Notice of Assessment(退税单)之外,还可以追加T2125生意或者其他收入报表来作为收入的证明,证明自己的收入和还款能力。 考虑到目前自雇人士占加国人口的15%,CMHC首席商务官布尔斯(Romy Bowers)表示,加拿大自雇人士是本国劳动力的重要组成部分。新的政策变化,是通过让身为自雇者的借方更容易获得CMHC的房贷保险,并受益于有竞争力的利率,以迎对现状。 如果有任何自雇贷款的问题 请联系 贷款专家 劉武 778-686-2058

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2018年贷款回顾: 楼花交接已成2018贷款重灾区 经典案例分析

blog Wu Liu 劉武 11 Jan

18年毋庸置疑是贷款行业变化最大的一年,曾经“无敌”的非居民和新移民政策现在也需要看收入,压力测试之下原本收入达标的客户也成了不达标人群。但是针对2018年来说,贷款的重灾区在于楼花的交接。 在18年年初的时候,提醒今年有房花交接的客户一定要提早联系贷款经纪早做打算和准备,因为今年房屋跌价加上贷款收紧的双向因素,楼花交接的客户一不小心就会碰上大麻烦。就目前的总结来看,基本上每个星期我们都会接到关于楼花交接的问题咨询,而且大部分都是头疼脑热的deal。 举例子来说,最普遍的情况是:客户在前几年高点买入,今年房价跌了不少,之前准备的资金只够做首付的,没有多出的钱补差价。针对这些客户,我们处理的方法大多为: 1. 名下房子套现 对于名下已经有别的房产,或者是家里人可以有房产拿出来抵押的客人,我们可以选择重新贷款或者二贷的处理办法。重新贷款就是Refinance,将房子的贷款换去别的银行,增大贷款额,差价作为可以拿出来使用的现金。例如客人名下有100万的房子,贷款额只剩40万,我们帮客户做Refinance转去另一个银行,贷款额增加到65万,减去原银行的40万,客户可以拿出使用的钱就有25万。这样操作的好处是利率较低,都能够维持在正规银行的利率,同时手续费较低,没有高额的lender fee。缺点就是,这样的申请周期较长,一般都要一个月以上;同时也要综合客户本身的收入或者是资产以及信用等方方面面的条件,才能知道有没办法贷的出来。 而二贷就是second mortgage,房子的原贷款银行不变,在后面加上一个贷款。例如上面那套房子,客户原本的贷款额40万不动,直接找私人银行借多25万。这样的好处是灵活,可以操作成open的方式,随借随还。同时借款需时较短,最快2-3天就可以拿到钱。但是缺点就是利息比较高,市面上的二贷都要10-12%的年利息,1-4%不等的lender fee。 因此,面对时间还比较充足的客人,先做Refinance拿出钱来是比较好的方式。而对于已经火烧眉毛的客人,second mortgage也不失为解决燃眉之急的一种办法。 2. 增大LTV LTV, 全称Loan To Value,就是指贷款额占房价的比例。比如说房屋的买价是100万,房屋的估值是90万,65%LTV就代表银行能够给客户贷出90*65%=58.5万。那么客户原本按照100万准备的首付只有35万,但是因为估值降了10万,客户自己还需要多补6万5。如果客户一开始就知道自己估价有问题,那可以按照80%申请,那么银行能够贷出来的钱就是90*80%=72万,那么客户就不用再多补钱了。 然而,这样的处理办法也是有弊端的,目前的贷款申请更为严格,要贷出更多的钱十分困难。今年能够按照80%申请下来的客户,要么是收入条件过硬,要么就是提早了很久进行各方面的准备。有客户在楼花交接前一年便开始准备贷款,以防自己的贷款出现问题。而对于那些“能拖则拖”的客户,大部分最后都面临着延期罚金,贷款利息相对较高等让他们更为头痛的问题。 3. 重新估价 对于第一次估价实在是差了太多的客户,重新估价不失为一种办法。今年有案例,客户第一次估价比买价少了30万,第二次估价比第一次估价上去了10万的案例,但是并不多。如果客户对自己的房价确实比较有信心,可以寻找专业的地产经纪在附近的类似的房子中找出三个成交价格比较高的房子,一部分银行也会将这些房子的房价因素考虑在内。 4. 私人贷款 对于时间紧迫,或实在是在市场不好的情况下不想忍痛割肉卖的客户,私贷也不失为解决燃眉之急的一种办法。等成交后,先把房租出去收租金,等房市好时在卖。贷款条件:35%首付,不用看收入,放款快,一般都是open 只还利息,随借随还,利率在7%起。 总而言之,今年面对多方压力下,我们所看见的都是未雨绸缪的客户能够在贷款政策缩紧之下全身而退。而一直犹豫不决没有行动的客户,拖到最后一秒往往都面临着多方的高额费用。毕竟,大部分开发商是不会仅仅把订金没收就了事的。 如果有您手里有楼花即将成交 又头疼于贷款的问题 可以电话Fanson Capital楼花贷款专家咨询:Wu liu 778-6862058

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又到一年Renew时 摆在客户面前有什么选择?

blog Wu Liu 劉武 11 Jan

每一年到了贷款期限,客户都会收到贷款银行的通知,要求客户进行Renew(续约)。由于近期利率不停上涨,不少客户纷纷表示利率比上一个term(贷款期)要涨了不少。同时,也有客户想把房子Refinance(重新贷款),套现出来进行投资。那么,摆在这些客户面前有什么样的选择呢? 与原银行续期 这个对于客户来说是最容易操作的选择。只要在收到renew package(续期文件)的时候,将文件签好拿回给银行即可。而对于那些通过broker做的客户,不妨找回原来的broker签署authorization form(授权书),让broker帮助自己去申请更低的利率,或者是免掉renew fee(续期费用)。因为相对于客户而言,broker和银行的联系更多,能够拿到更好的利率的可能性更大。 要注意的是,一般情况下,客户应该在要到贷款期限一个月到两个月的时候就能收到renew package。如果在贷款期限将要到一个月内还没有收到文件,应该立刻联系银行或者broker,拿到贷款续期文件,不然可能会耽误续期,造成不必要的麻烦。 转银行:寻找更好的利率 不少我们的客户都是在小银行批下来的,到了第二年的时候都会回来看看能不能转去大银行,拿到好一点的利率,减轻自己的负担。 而针对小银行转去大银行的客户,主要是看三点:一,收入是否有增加;二,房价是否有上涨;三,信用是否有好转。由于大部分在小银行里批下来的客户,都是由于收入不够才去的小银行,那么,如果今年收入相对增加的话,会帮助客户转银行的申请。同时,大部分申请小银行的客户,当初都是低于35%的首付,如果房价上涨的空间,可以盖过首付不足的空间,客户能够转去大银行的机会将会增多。再有,不少客户是由于信用的问题才去的小银行,那么经过一年的信用积累,如果信用分数增高,也可以帮助客户转去大银行。 重新贷款:套现 不少人都了解过Refinance(重新贷款),可以帮助客户把房子的增值部分套现出来的功能。 一方面,要看房子的大概市场价值乘以65%-80%再减去自己现在本身的贷款额,多出来的部分是否足以满足自己的套现需求。另一方面,自己的收入,身份等,都会影响到套现能够套多少。在目前的市场行情下,大部分套现的单子最大的问题,就是房子的市值不够,相对起客户的预期有所下降。因此,客户在进行套现的规划时,一定要先请有经验的mortgage brokerage看过自己房子周边的市场价格,再进行套现的准备。 如果对renewal和refinance有任何问题 请随时联系贷款专家劉武:778-6862058

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HOW TO RENEW YOUR MORTGAGE IN 5 SIMPLE STEPS!

blog Wu Liu 劉武 10 Jan

If you have a mortgage, you’ll be completing a mortgage renewal when your current term has finished. While most Canadians spend a lot of time and expend tons of effort shopping for an initial mortgage, the same is generally not the case when looking at mortgage renewals. So what is a mortgage renewal? Mortgages terms […]

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