2018年贷款回顾: 楼花交接已成2018贷款重灾区 经典案例分析

blog Wu Liu 劉武 11 Jan

18年毋庸置疑是贷款行业变化最大的一年,曾经“无敌”的非居民和新移民政策现在也需要看收入,压力测试之下原本收入达标的客户也成了不达标人群。但是针对2018年来说,贷款的重灾区在于楼花的交接。

在18年年初的时候,提醒今年有房花交接的客户一定要提早联系贷款经纪早做打算和准备,因为今年房屋跌价加上贷款收紧的双向因素,楼花交接的客户一不小心就会碰上大麻烦。就目前的总结来看,基本上每个星期我们都会接到关于楼花交接的问题咨询,而且大部分都是头疼脑热的deal。

举例子来说,最普遍的情况是:客户在前几年高点买入,今年房价跌了不少,之前准备的资金只够做首付的,没有多出的钱补差价。针对这些客户,我们处理的方法大多为:

1. 名下房子套现
对于名下已经有别的房产,或者是家里人可以有房产拿出来抵押的客人,我们可以选择重新贷款或者二贷的处理办法。重新贷款就是Refinance,将房子的贷款换去别的银行,增大贷款额,差价作为可以拿出来使用的现金。例如客人名下有100万的房子,贷款额只剩40万,我们帮客户做Refinance转去另一个银行,贷款额增加到65万,减去原银行的40万,客户可以拿出使用的钱就有25万。这样操作的好处是利率较低,都能够维持在正规银行的利率,同时手续费较低,没有高额的lender fee。缺点就是,这样的申请周期较长,一般都要一个月以上;同时也要综合客户本身的收入或者是资产以及信用等方方面面的条件,才能知道有没办法贷的出来。

而二贷就是second mortgage,房子的原贷款银行不变,在后面加上一个贷款。例如上面那套房子,客户原本的贷款额40万不动,直接找私人银行借多25万。这样的好处是灵活,可以操作成open的方式,随借随还。同时借款需时较短,最快2-3天就可以拿到钱。但是缺点就是利息比较高,市面上的二贷都要10-12%的年利息,1-4%不等的lender fee。

因此,面对时间还比较充足的客人,先做Refinance拿出钱来是比较好的方式。而对于已经火烧眉毛的客人,second mortgage也不失为解决燃眉之急的一种办法。

2. 增大LTV
LTV, 全称Loan To Value,就是指贷款额占房价的比例。比如说房屋的买价是100万,房屋的估值是90万,65%LTV就代表银行能够给客户贷出90*65%=58.5万。那么客户原本按照100万准备的首付只有35万,但是因为估值降了10万,客户自己还需要多补6万5。如果客户一开始就知道自己估价有问题,那可以按照80%申请,那么银行能够贷出来的钱就是90*80%=72万,那么客户就不用再多补钱了。

然而,这样的处理办法也是有弊端的,目前的贷款申请更为严格,要贷出更多的钱十分困难。今年能够按照80%申请下来的客户,要么是收入条件过硬,要么就是提早了很久进行各方面的准备。有客户在楼花交接前一年便开始准备贷款,以防自己的贷款出现问题。而对于那些“能拖则拖”的客户,大部分最后都面临着延期罚金,贷款利息相对较高等让他们更为头痛的问题。

3. 重新估价
对于第一次估价实在是差了太多的客户,重新估价不失为一种办法。今年有案例,客户第一次估价比买价少了30万,第二次估价比第一次估价上去了10万的案例,但是并不多。如果客户对自己的房价确实比较有信心,可以寻找专业的地产经纪在附近的类似的房子中找出三个成交价格比较高的房子,一部分银行也会将这些房子的房价因素考虑在内。

4. 私人贷款
对于时间紧迫,或实在是在市场不好的情况下不想忍痛割肉卖的客户,私贷也不失为解决燃眉之急的一种办法。等成交后,先把房租出去收租金,等房市好时在卖。贷款条件:35%首付,不用看收入,放款快,一般都是open 只还利息,随借随还,利率在7%起。

总而言之,今年面对多方压力下,我们所看见的都是未雨绸缪的客户能够在贷款政策缩紧之下全身而退。而一直犹豫不决没有行动的客户,拖到最后一秒往往都面临着多方的高额费用。毕竟,大部分开发商是不会仅仅把订金没收就了事的。

如果有您手里有楼花即将成交 又头疼于贷款的问题 可以电话Fanson Capital楼花贷款专家咨询:Wu liu 778-6862058

又到一年Renew时 摆在客户面前有什么选择?

blog Wu Liu 劉武 11 Jan

每一年到了贷款期限,客户都会收到贷款银行的通知,要求客户进行Renew(续约)。由于近期利率不停上涨,不少客户纷纷表示利率比上一个term(贷款期)要涨了不少。同时,也有客户想把房子Refinance(重新贷款),套现出来进行投资。那么,摆在这些客户面前有什么样的选择呢?

与原银行续期
这个对于客户来说是最容易操作的选择。只要在收到renew package(续期文件)的时候,将文件签好拿回给银行即可。而对于那些通过broker做的客户,不妨找回原来的broker签署authorization form(授权书),让broker帮助自己去申请更低的利率,或者是免掉renew fee(续期费用)。因为相对于客户而言,broker和银行的联系更多,能够拿到更好的利率的可能性更大。

要注意的是,一般情况下,客户应该在要到贷款期限一个月到两个月的时候就能收到renew package。如果在贷款期限将要到一个月内还没有收到文件,应该立刻联系银行或者broker,拿到贷款续期文件,不然可能会耽误续期,造成不必要的麻烦。

转银行:寻找更好的利率
不少我们的客户都是在小银行批下来的,到了第二年的时候都会回来看看能不能转去大银行,拿到好一点的利率,减轻自己的负担。

而针对小银行转去大银行的客户,主要是看三点:一,收入是否有增加;二,房价是否有上涨;三,信用是否有好转。由于大部分在小银行里批下来的客户,都是由于收入不够才去的小银行,那么,如果今年收入相对增加的话,会帮助客户转银行的申请。同时,大部分申请小银行的客户,当初都是低于35%的首付,如果房价上涨的空间,可以盖过首付不足的空间,客户能够转去大银行的机会将会增多。再有,不少客户是由于信用的问题才去的小银行,那么经过一年的信用积累,如果信用分数增高,也可以帮助客户转去大银行。

重新贷款:套现
不少人都了解过Refinance(重新贷款),可以帮助客户把房子的增值部分套现出来的功能。

一方面,要看房子的大概市场价值乘以65%-80%再减去自己现在本身的贷款额,多出来的部分是否足以满足自己的套现需求。另一方面,自己的收入,身份等,都会影响到套现能够套多少。在目前的市场行情下,大部分套现的单子最大的问题,就是房子的市值不够,相对起客户的预期有所下降。因此,客户在进行套现的规划时,一定要先请有经验的mortgage brokerage看过自己房子周边的市场价格,再进行套现的准备。

如果对renewal和refinance有任何问题 请随时联系贷款专家劉武:778-6862058

HOW TO RENEW YOUR MORTGAGE IN 5 SIMPLE STEPS!

blog Wu Liu 劉武 10 Jan

If you have a mortgage, you’ll be completing a mortgage renewal when your current term has finished.
While most Canadians spend a lot of time and expend tons of effort shopping for an initial mortgage, the same is generally not the case when looking at mortgage renewals.

So what is a mortgage renewal?

Mortgages terms are locked in rates that are *over a set term* which can vary from 1-10 years.

About 3 months before the end of your term, your current lender will suddenly become your best friend showering you with attention and trying to entice you with early renewal offers…And the first offer is never their best. It really shows how they value the relationship.
“Please, please sign here on the dotted line to renew… it’s sooo easy!!”

You have 3 options

1. Sign and send back with no alterations or changes (don’t do it, really I mean it… don’t do it!!)
2. Check the market to make sure you are getting the best rate and renegotiate with your current lender
3. Talk to a mortgage expert and together we can discuss the best options available for your situation

Lenders know that 80% of people will sign their renewal forms because it’s fast, easy and convenient. Banks & lenders push this “take it as it is” tactic to borrowers to ensure they make the highest profits to keep their shareholders happy. As an educated consumer, you need to take the time to ensure you are being offered the best possible rate & terms you can get.
Remember all those hours of research you did regarding lenders and mortgage rates when you were buying your first home… don’t forget!
It is true that signing the renewal document is easy, however it is in your best interest to take a more proactive approach. Money in the lenders pocket comes directly out of your pocket.

5 steps to save you money on your mortgage renewal

1. Receive the renewal offer from your current mortgage lender and examine immediately. This gives you enough time to make an informed decision
2. Do your online research about the best current rates for you
3. Call your current lender and negotiate!
4. If your lender will not offer you a better rate then it is time to move your mortgage. You will have to complete a mortgage application and gather applicable documentation just like you did for your original mortgage, but I will help with most of the work!
5. Take a look at your budget and see if you can increase the amount of your mortgage payments. This will eventually save you money by paying off your mortgage faster

Your mortgage is one of your biggest expenses. For this reason, it is so important to find the best interest rates and mortgage terms you possibly can.

As you can tell there is lots to discuss about mortgage renewals. I can help. Contact me TODAY!